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近期，國(guó)內(nèi)電商巨頭阿里巴巴、京東等紛紛在全國(guó)布局拿地，工業(yè)地產(chǎn)尤其是物流倉(cāng)儲(chǔ)已成為地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)之一。在線零售市場(chǎng)的興起與蓬勃不僅影響和改變了傳統(tǒng)零售市場(chǎng)格局，帶動(dòng)了第三方物流的發(fā)展，而且對(duì)現(xiàn)代物流設(shè)施市場(chǎng)產(chǎn)生了重大影響。專家認(rèn)為，未來(lái)民營(yíng)第三方物流將成為市場(chǎng)發(fā)展新動(dòng)力，預(yù)計(jì)定制倉(cāng)庫(kù)占高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的比例將會(huì)大大提升。

物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求仍將繼續(xù)增加

電子商務(wù)是當(dāng)下我國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施市場(chǎng)最重要的需求來(lái)源之一。據(jù)艾瑞研究預(yù)測(cè)，至2017年，我國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額將達(dá)4.1萬(wàn)億元人民幣。隨著電子商務(wù)市場(chǎng)份額的擴(kuò)大以及在線零售市場(chǎng)本身規(guī)模的擴(kuò)大，未來(lái)電子商務(wù)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求將會(huì)繼續(xù)增加。

一方面，自建物流已具備規(guī)模效應(yīng)的大型電商將繼續(xù)堅(jiān)持其自建自營(yíng)策略，從而削弱電商對(duì)公共型現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租賃需求。大型電商從最初的部分自建物流到全方位布點(diǎn)全面自營(yíng)物流，進(jìn)而發(fā)展到當(dāng)前個(gè)別已初具規(guī)模的大型電子商務(wù)企業(yè)開始嘗試向第三方開放物流平臺(tái)。

另一方面，自營(yíng)物流越來(lái)越高的進(jìn)入壁壘，令多數(shù)電商尤其是中小規(guī)模電子商務(wù)企業(yè)對(duì)社會(huì)化第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉(cāng)儲(chǔ)的租賃需求。易商集團(tuán)首席執(zhí)行官沈晉初表示，專業(yè)物流開發(fā)商及其他意圖進(jìn)入現(xiàn)代物流設(shè)施供應(yīng)的企業(yè)不僅面臨著現(xiàn)有大型電商自營(yíng)物流先發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開發(fā)運(yùn)營(yíng)所需資金及學(xué)習(xí)成本高企等障礙。

物流倉(cāng)儲(chǔ)用地逐年遞減優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)供不應(yīng)求

近年來(lái)，上海一手工業(yè)用地供應(yīng)日益緊縮。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2013年全市工業(yè)土地供應(yīng)為585萬(wàn)平方米，僅為2011年的一半。而由于直接稅收貢獻(xiàn)偏低等原因，工業(yè)用地中的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)更是鳳毛麟角。2011-2013年的三年間，上海物流倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓面積分別為60萬(wàn)、40萬(wàn)和27萬(wàn)平方米，僅占工業(yè)用地出讓面積的3%左右。

第三方物流和零售電商是當(dāng)下上海優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)的兩大主力需求。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2013年的主要成交中，兩者分別貢獻(xiàn)44%和38%。世邦魏理仕認(rèn)為，未來(lái)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)的需求將進(jìn)一步細(xì)分，快遞、電商、醫(yī)藥、生鮮、制造等不同行業(yè)用戶因其業(yè)務(wù)特質(zhì)對(duì)倉(cāng)庫(kù)設(shè)施提出各種專業(yè)化的需求，定制化有望成為倉(cāng)庫(kù)開發(fā)建造中的主流趨勢(shì)。此外，土地稀缺和集約利用也將推動(dòng)倉(cāng)庫(kù)設(shè)施向垂直化發(fā)展。

我國(guó)的物流設(shè)施在設(shè)立之初主要是為滿足出口和制造業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)的需要。隨著國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、零售市場(chǎng)成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對(duì)物流設(shè)施尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的需求近年來(lái)增長(zhǎng)迅速。盡管我國(guó)目前已具有相當(dāng)?shù)奈锪鱾}(cāng)儲(chǔ)存量，但國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的體量仍相對(duì)有限。目前國(guó)內(nèi)倉(cāng)庫(kù)的絕大部分仍以老舊的、建造標(biāo)準(zhǔn)較低的物業(yè)為主。

民營(yíng)第三方物流將成新動(dòng)力

近年來(lái)，我國(guó)在線零售市場(chǎng)的快速發(fā)展不僅令電商對(duì)現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的直接需求不斷增加，而且通過其與第三方物流市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的傳導(dǎo)作用，間接推升了民營(yíng)物流行業(yè)對(duì)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)的需求。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部主管、高級(jí)董事羅瑾認(rèn)為，隨著市場(chǎng)成熟度的不斷提升，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)開發(fā)或由此前的更多兼顧通用性逐漸轉(zhuǎn)向標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)與定制開發(fā)雙管齊下。預(yù)計(jì)未來(lái)定制倉(cāng)庫(kù)占高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的比例將會(huì)大大提升。