| 物流園區(qū)建設(shè)：有多大的腳穿多大的鞋 |
當(dāng)前，我國一些物流園區(qū)存在盲目追求規(guī)模的現(xiàn)象，新建園區(qū)規(guī)劃面積大，建成園區(qū)空置土地多。這類問題的產(chǎn)生，一方面造成國家大量土地資源閑置，不利于土地集約化戰(zhàn)略的實(shí)施。另一方面，物流園區(qū)自身土地閑置造成了園區(qū)開發(fā)企業(yè)資金的浪費(fèi)，也留下了圈占土地的空當(dāng)。 究其原因，還是物流園區(qū)前期規(guī)劃不到位，脫離物流需求實(shí)際造成的。影響物流園區(qū)規(guī)模大小的相關(guān)方有地方政府和管理部門、園區(qū)主導(dǎo)開發(fā)企業(yè)以及規(guī)劃咨詢機(jī)構(gòu)，如果這三方缺乏科學(xué)發(fā)展理念，將極易造成物流園區(qū)規(guī)模的肆意夸大。 物流園區(qū)規(guī)模適當(dāng)需要在前期調(diào)研規(guī)劃上下功夫，弄清地區(qū)物流需求到底多大，再去建設(shè)合適規(guī)模的物流園區(qū)。市場在資源配置中起決定性作用，我國物流園區(qū)需要從可持續(xù)發(fā)展、提升物流效率、打造物流聚集平臺角度重新審視自身規(guī)模大小。 伴隨我國物流園區(qū)建設(shè)熱潮而來的是物流園區(qū)的空置、閑置以及留置，而物流園區(qū)建設(shè)面積與實(shí)際需求相脫離是造成上述現(xiàn)象的重要原因之一?？梢钥吹?，國內(nèi)規(guī)劃面積幾平方公里的物流園區(qū)比比皆是，十幾、幾十平方公里的也并不鮮見，面積一個(gè)比一個(gè)大。 根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會(huì)2012年《第三次全國物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，在參與調(diào)研的754家物流園區(qū)中，園區(qū)占地規(guī)模在10平方公里以上的就有17%，如果以平均占地10平方公里計(jì)算，僅這17%的物流園區(qū)占地面積之和就已經(jīng)有1281平方公里，這相當(dāng)于一個(gè)廣州市的建成區(qū)面積。 總體來看，我國物流園區(qū)規(guī)模過大問題普遍存在，而造成園區(qū)過分追求規(guī)模的原因又是多方面的，到底物流園區(qū)建多大合適呢？ 盲目追求規(guī)模 “現(xiàn)在有的地區(qū)，一規(guī)劃就是十幾平方公里的物流園區(qū)，但是地方的城市人口就幾十萬，又不可能創(chuàng)造出新的物流需求出來，所以這種物流園區(qū)實(shí)際上不可能發(fā)展起來，只能屬于概念。”深圳安必行物流顧問有限公司總經(jīng)理劉興富以鄂爾多斯舉例，“幾年前，鄂爾多斯規(guī)劃了眾多物流園區(qū)，包括幾十平方公里的農(nóng)產(chǎn)品物流園、煤炭物流園，現(xiàn)在基本都沒有做成。” 筆者了解到，鄂爾多斯曾在城市迅猛發(fā)展時(shí)期規(guī)劃出諸多物流園區(qū)，憑借地廣人稀條件，其中多數(shù)物流園區(qū)都在10平方公里以上。但受地區(qū)產(chǎn)業(yè)單一、物流需求不旺影響，當(dāng)初規(guī)劃的物流園區(qū)或不能成型或經(jīng)營困難。例如2009年經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的鄂爾多斯空港物流園區(qū)，其是“打造‘空港經(jīng)濟(jì)帶’、實(shí)現(xiàn)‘產(chǎn)城融合’而規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，總體規(guī)劃控制面積121平方公里。但現(xiàn)在園區(qū)的情況是入駐企業(yè)少，車流稀少。 物流園區(qū)盲目追求規(guī)模面積，從國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略層面上看，不僅不能發(fā)揮物流園區(qū)應(yīng)有的聚集效應(yīng)，而且還會(huì)造成大量土地閑置浪費(fèi)，不符合土地集約化利用的要求，對當(dāng)前我國實(shí)施的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略產(chǎn)生了十分消極的影響。 從物流園區(qū)自身發(fā)展上看，過大的園區(qū)面積，企業(yè)必須為多余的土地支付不必要的租金，從而占用了企業(yè)寶貴的資金。另一方面，有意或無意的物流園區(qū)土地閑置，開發(fā)商往往架不住房地產(chǎn)開發(fā)高利潤的“誘惑”，從而實(shí)施改變物流用地用途的錯(cuò)誤行為。“我國物流園區(qū)多數(shù)都是政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)，有些物流園區(qū)從地方政府主導(dǎo)開始就定下了超大規(guī)模，企業(yè)開發(fā)后發(fā)現(xiàn)無法填充，這時(shí)候政府就會(huì)對開發(fā)企業(yè)‘睜一只眼閉一只眼’，任由其搞房地產(chǎn)或?qū)I(yè)市場的開發(fā)。”一位行業(yè)內(nèi)人士這樣坦言。 事實(shí)上，對于物流園區(qū)的規(guī)模，我國相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與政策中已有相關(guān)規(guī)定。例如在《物流園區(qū)分類與基本要求》中提到，關(guān)于物流園區(qū)用地面積，單個(gè)物流園區(qū)總用地面積宜不小于1公里；物流園區(qū)所配套的行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施用地面積，占園區(qū)總用地面積的比例，貨運(yùn)服務(wù)型和生產(chǎn)服務(wù)型應(yīng)不大于10%，貿(mào)易服務(wù)型和綜合服務(wù)型應(yīng)不大于15%。 今年出臺的《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中也從頂層設(shè)計(jì)角度指出，“按照規(guī)模適度、用地節(jié)約的原則，制定物流園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，合理確定物流園區(qū)規(guī)模，促進(jìn)物流園區(qū)集約發(fā)展，吸引企業(yè)向園區(qū)集聚。” 原因呈現(xiàn)多面 地方上為何會(huì)出現(xiàn)物流園區(qū)盲目求大的現(xiàn)象呢？其中具有多方面原因，但主要原因還是物流園區(qū)規(guī)劃不科學(xué)、不合理。 首先從全國規(guī)劃上講，直到《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》出臺之前，全國物流園區(qū)還都處于整體布局混亂的狀態(tài)下，各地物流園區(qū)規(guī)模大小無依據(jù)，布局無條理。 地方上，很多地方政府，尤其是三、四線城市的地方政府開發(fā)物流園區(qū)，在物流園區(qū)的前期規(guī)劃方面往往存在“拍腦門”決策的情況，無論從物流園區(qū)選址、面積，還是定位、功能，都是幾場會(huì)議就定下來，很少考慮當(dāng)?shù)匚锪餍枨?。園區(qū)面積盲目求大，但由于土地審批、資金不足和需求不振等因素影響，最終實(shí)際物流園區(qū)建設(shè)用地則不及規(guī)劃面積。而有些物流園區(qū)，實(shí)際物流用地只占園區(qū)用地的一小部分，其他土地都被非物流事項(xiàng)所占。“地方上很多物流園區(qū)以開發(fā)區(qū)的模式去做，它的面積規(guī)劃得很大，幾十平方公里，實(shí)際上是他把城市道路、城市公建等的土地面積全部放進(jìn)去了，但是真正用于物流用地的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有這么大。”通創(chuàng)物流咨詢有限公司董事長趙成峰對記者表示。 而無論是政府規(guī)劃、企業(yè)或工商業(yè)主導(dǎo)，還是企業(yè)自主開發(fā)，投資方在缺乏調(diào)研規(guī)劃和運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，多數(shù)會(huì)選擇委托專業(yè)的機(jī)構(gòu)來做物流園區(qū)設(shè)計(jì)，一些機(jī)構(gòu)則存 在不負(fù)責(zé)任的行為，導(dǎo)致物流園區(qū)規(guī)模的不科學(xué)。“我以前曾為一個(gè)城市做物流園區(qū)的規(guī)劃，我當(dāng)時(shí)認(rèn)為在那個(gè)地方做500畝地的物流園區(qū)就已經(jīng)很大了，但是其他人給他規(guī)劃了30平方公里。”劉興富告訴筆者，一些地方政府并不懂物流園區(qū)規(guī)劃，但又追求影響力，某些專業(yè)機(jī)構(gòu)就一味迎合政府意愿，不能實(shí)事求是地對物流園區(qū)進(jìn)行前期規(guī)劃。 物流園區(qū)所謂“規(guī)劃面積”之所以大而又大，還有開發(fā)商尋求招商效益的原因。在物流園區(qū)招商過程中，園區(qū)開發(fā)商寄希望于大規(guī)模能夠給客戶以實(shí)力雄厚的印象，從而便于招商引資。而規(guī)劃面積并不等于實(shí)際面積，夸大規(guī)劃面積行為便會(huì)讓公眾以為園區(qū)存在圈占土地的行為。 科學(xué)規(guī)劃定大小 物流園區(qū)到底建多大合適？根本取決于物流需求有多大。這就要求物流園區(qū)開發(fā)者在前期調(diào)研規(guī)劃上要做到謹(jǐn)慎科學(xué)。 首先要抓好基礎(chǔ)性工作，做好可行性研究。根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)、交通設(shè)施、區(qū)位條件、物流需求等制定合理的物流園區(qū)規(guī)劃，確定合適的物流園區(qū)規(guī)模。其中物流需求是可行性研究的核心內(nèi)容。 其次要合理設(shè)置園區(qū)物流用地與非物流用地的比例，物流園區(qū)的核心功能還是貨物的聚集與分散，園區(qū)用地應(yīng)在盡量滿足倉儲設(shè)施、停車場、道路交通、信息大廳、園區(qū)辦公樓等的情況下，再去考慮建設(shè)必要的住房樓宇等配套設(shè)施，與物流無關(guān)的設(shè)施不應(yīng)過分占用園區(qū)土地。 最后，從政府角度上合理規(guī)劃與管理物流園區(qū)規(guī)模十分緊迫。《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》已經(jīng)出臺，其中要求了應(yīng)從需求規(guī)模大小、國家戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)布局出發(fā)，合理布局物流園區(qū)。各地方政府、主管部門要嚴(yán)格控制物流用地，原則上不能配置工商企業(yè)自用的大量物流用地，將物流設(shè)施集中到物流園區(qū)中去，而且物流用地要真正配置給物流企業(yè)。 總之，物流園區(qū)建多大合適完全由需求決定，建成后的規(guī)模大小到底合不合適，市場也會(huì)去定奪。物流園區(qū)大小并不重要，重要的是其是否能夠成為高效的社會(huì)化物流平臺，是否能夠成為物流企業(yè)成長的搖籃，自身是否能夠健康可持續(xù)發(fā)展
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| 信息來源:佚名 |
| 發(fā)布時(shí)間:2013-12-29 20:47:00 |